不動産に関するQ&A
よくある質問にお答えします！
【賃貸に関するQ&A】
Q ホームページに掲載している物件以外も紹介してもらえますか？Q マンションとアパートの違いは何ですか？
Q 1K、2DKなど、部屋の間取り図にある表記について教えてください。
Q 「敷金」「礼金」とは何ですか？
Q 仲介手数料とは何ですか？
Q 家賃交渉はできますか？
Q 賃貸契約に必要な書類は何ですか？
Q 連帯保証人は誰でもいいでしょうか？
Q 連帯保証人もつけて、保証会社へも入るよう言われました。保証会社って何ですか？
Q 連帯保証人の極度額って何ですか？
Q 「入居審査」では何を審査しているのですか？
Q 「原状回復」とは何ですか？
Q 「重要事項説明書」とは何ですか？
Q 保険料とは何ですか？
Q 駅などから物件までの徒歩時間はどのように決めているのですか？
Q 賃貸保証会社とは？
【不動産購入に関するQ&A】
Q 不動産の売買契約とはどのようなものですか？Q 購入の際に支払う「頭金」はどのくらい必要ですか？
Q 「諸費用」とは具体的に何にかかる費用ですか？
Q 「建ぺい率」「容積率」とは何ですか？
Q 間取り図で表示されている記号の意味は何ですか？
Q 今住んでいる家のローンがまだ残っているのですが、買い替えは可能でしょうか。
Q 駅からの距離・徒歩時間はどのような基準で決めているのですか？
Q 1坪の大きさはどのくらいですか？
Q セットバックとは何ですか？
Q 同じ物件を複数の不動産会社が紹介しているのはなぜですか？
Q 頭金なしでも家を購入できますか？
Q 「現況」とは何を表していますか？
Q 「商談中」物件と「成約済」物件の違いは何ですか？
Q 買付申込書（購入申込書）とは何ですか？
Q 売買の仲介手数料は高いように思いますが、金額の根拠はありますか？
【賃貸に関するQ&A】
Q ホームページに掲載している物件以外も紹介してもらえますか？
A
はい、ご紹介可能です。
当社は「仲介」も行っており、他業者様が扱う物件もご紹介しています。また、空き物件でも「インターネット掲載不可」のものが多数ございますので、お気軽にお問い合わせください。
Q マンションとアパートの違いは何ですか？
A
構造の違いです。
一般的に、鉄筋コンクリートでできているものをマンション、それ以外の木造などでできているものをアパートと呼びます。ただし、構造の種類は物件名によって表されるものではありません。たとえば「◯◯アパートメント」のように、名前に「アパート」と入っているマンション（鉄筋コンクリート造）も存在するということです。
Q 1K、2DKなど、部屋の間取り図にある表記について教えてください。
A
帖（畳）
一般的に1帖＝1.65㎡を表しますが、地域によって異なる場合もあります。
R
「ワンルーム」の略で、キッチンを含める部屋がひとつ、浴室、トイレといった構成の間取りです。
K
キッチンの略で、部屋とは独立してキッチンがあるタイプの間取りです。たとえば1Kは、1部屋＋キッチンという構成になります。
DK
「ダイニングキッチン」の略です。キッチンと同じ空間に、ダイニングテーブルなどを置いて食事ができるスペースがあるタイプの間取りです。
LDK
「リビングダイニングキッチン」の略で、リビング＝居間＋ダイニングキッチンが同じ空間にあるタイプの間取りです。
Q 「敷金」「礼金」とは何ですか？
A
「敷金」は、部屋を借りる際の保険としてあらかじめ大家さんに支払うお金のことです。もし家賃が払えなかったり部屋を大きく破損させてしまったりした場合には、敷金から補われます。また、退去時には部屋の原状回復を行なった分を差し引いて返還されます。
「礼金」は、入居の際に大家さんへのお礼として支払うお金のことです。基本的に返還されないものですが、最近では「礼金0」のように礼金を取らない大家さんも増えているようです。
敷金・礼金を家賃の何ヶ月分支払うか、などは物件によって異なりますので、契約時に確認しましょう。
Q 仲介手数料とは何ですか？
A
不動産会社がお客様に物件をご紹介したり、物件のご案内にお連れしたり、その他契約書の作成や重要事項説明など、お客様の物件選びからご入居までのお手伝いをする対価としていただいています。
Q 家賃交渉はできますか？
A
基本的に、家賃の交渉は可能です。
時期的に空室の多くなる4〜6月や、「駅から遠い」「築年数が経っている」など、ご自身にとって妥協ポイントのある物件は家賃交渉が通りやすい傾向にあります。「あと●000円下げてくれたら他ではなくここに決める」など、具体的な条件を提示していただくと、不動産会社から大家さんへの交渉もよりしやすくなります。
Q 賃貸契約に必要な書類は何ですか？
A
契約内容によって異なりますが、一般的には以下の書類が必要です。
・入居者
身分証明書（運転免許証や学生証など）、住民票、収入証明書
・保証人
印鑑証明書、確約書（承諾書）
Q 連帯保証人は誰でもいいでしょうか？
A
原則は、30歳〜60歳までの親族で、かつ一定の年収がある方になります。お申込内容により、年令制限は異なりますので、お気軽にご相談くださいね。
Q 連帯保証人もつけて、保証会社へも入るよう言われました。保証会社って何ですか？
A
保証会社とは家賃保証会社のことで、借主様が家賃を滞納した場合に家賃の立替払いをする会社です。借主様は、対価として手数料を支払います。（加入時賃料総額の40%～100%、年間保証料賃料の10%～10,000円程度）
連帯保証人がいない、緊急連絡先をつけて頂きますが、いずれにせよ、賃貸借契約の際は、家賃保証会社への加入が、必須条件となっております。
当社では、原則として連帯保証人様を付けていただき、家賃保証会社へもご加入頂いております。
Q 連帯保証人の極度額って何ですか？
A
2020年4月の民法改正により、連帯保証人について、ご契約時に極度額を定めなければならないこととなりました。
極度額とは、連帯保証人が負担すべき債務の額（賃料を含め退去するまでの、賃貸借契約にかかる一切の債務）の上限です。 連帯保証人は借主が負担する賃貸借契約上の債務につき連帯して履行する責任を負いますが、借主の債務を無制限に負担するのではなく、予め定めた「極度額」の範囲内でのみ責任を負います。
重要事項説明書及び、賃貸借契約書に、極度額及び、極度額の根拠（賃料の何か月相当分であるか）を記載するようになりました。連帯保証人の債務の範囲（責任の範囲）が明確となり、賃貸借契約の促進になるのでは と期待しておりました。しかし、実際のところ、聞きなれない「極度額」を目にし、連帯保証人様、借主様が困惑される事があります。ちゃんとご説明すれば、ご理解いただけるのですが、「極度額を支払わなければならないのではないのか」と聞かれる事もあります。
極度額の設定や、必要事項が記載されていないと、連帯保証の効力が生じません。保証する範囲（金額）も定かでない保証はしませんし、もし督促があっても対抗要件になり得ると思います。今、賃貸借契約を締結されようとする方、一度賃貸借契約をご確認ください。極度額等の記載や、説明がない場合、仲介してもらっている不動産会社さんに聞いてみましょう。
【社長前田の補足】当社は、極度額を24ヶ月と決めております。賃料等（共益費等含む）5万円のお部屋であれば、120万円という事になります。
Q 「入居審査」では何を審査しているのですか？
A
入居申込書や提出書類などを元に、大家さん、管理会社、保証会社などが審査を行います。審査の対象には、収入や勤続年数をはじめ、過去の支払い遅れや同じマンションの入居者たちとの調和なども含まれる場合があります。
Q 「原状回復」とは何ですか？
A
基本、退去する際は、自分で持ち込んだものを部屋から取り除いて借主様に返すよう決められています。ただ、契約によってはさまざまな取り決めがありますので、原状回復の度合いをどう解釈するか、契約時にしっかりと確認しておきましょう。
【社長前田の補足】「ご入居時と同じ状況にしてお部屋を明け渡してください」という事ですね。ただ、専門業者でないと清掃できない箇所の清掃や、天井、壁、設備等に損傷がある場合は、『国交省の原状回復とトラブルをめぐるガイドライン』を基準に、解約時精算金を決定します。
Q 「重要事項説明書」とは何ですか？
A
契約前、宅地建物取引業者が借主様に説明を行う際に提示する書面のことで、契約の条件や契約する物件に関わる重要な事項が記載されています。
借主様にとっては、契約内容を十分に理解するための重要な書類ですので、しっかりと目を通しておきましょう。
Q 保険料とは何ですか？
A
賃貸契約の際に発生する保険料とは、借家人賠償保険を指します。
部屋の広さによって料金は異なりますが、一般的に1〜3万円程度です。たとえば、借主様の責任による火災が起こった場合、保険に入っていれば賠償の費用などを填補してもらうことができます。
【社長前田の補足】家財にかける保険料は、お客様の家財（電化製品、衣類含む）の量で金額を決定して頂きますが、賠償責任特約が付保されているかどうかがとても重要で、さらにその保険金設定もとても重要です。当社がおすすめする保険プランは、賠償責任特約のうち、借家賠償の金額設定（1000万円～2500万円）は、一人暮らし、新婚さん、ご家族でのご入居、さらに建物の造り（木造、鉄骨、鉄筋コンクリート造）も参考にしながら、設定しております。個人賠償の金額は、当社が代理店であります、あいおいニッセイ同和損害保険は、３億円となっております。
Q 駅などから物件までの徒歩時間はどのように決めているのですか？
A
一般的に、道路距離80メートル＝1分として換算しています。駅から物件までの距離が800メートルなら、「徒歩10分」と表記します。
Q 賃貸保証会社とは？
A
賃貸借契約に基づき、賃借人が支払う賃料等の支払債務について、賃借人と連帯して保証する会社です。
賃貸借契約とは別に、家賃保証委託契約を締結することにより、保証が開始します。契約が成立すれば、賃借人は保証料を支払い（通常賃料総額の30%～80%）賃貸保証会社は、賃借人が家賃支払債務に関して不履行が生じた場合に賃借人に代わって代位弁済します。この場合、代位弁済した賃料等を、賃借人に対して請求する事になります。（求償権）
この際、督促手数料及び、遅延損害金（年利14.6％）を合わせて請求。
つまり、賃借人（入居者）が何らかの事情により賃料等が支払えなくなった際に、賃借人に代わって賃貸人（オーナー）に賃料等を立て替えて支払う会社が、賃貸保証会社です。
当社では、いくつかの賃貸保証会社を利用しております。下記ご参照くださいませ。
【賃貸保証会社】・・・滞納すれば代位弁済
【家賃保証会社】・・・基本的に立替払い
【不動産購入に関するQ&A】
Q 不動産の売買契約とはどのようなものですか？
A
契約は、以下の内容に関して、お互いの権利や、業務を履行することに合意が成立したことを指します。
- 目的物件の特定
- 売買代金
- 支払い条件
- 所有権移転登記申請
- 引き渡し
合意内容を記載した売買契約書に、当事者および媒介業者、宅地建物取引士が記名押印します。
Q 購入の際に支払う「頭金」はどのくらい必要ですか？
A
一般的に、頭金は物件価格の10〜20％程度必要とされています。
購入価格以外にも、税金やローンの事務手数料など、現金で支払う費用がありますので事前にご確認ください。
Q 「諸費用」とは具体的に何にかかる費用ですか？
A
物件購入以外に、銀行へ支払う手数料、名義変更のための登記費用、火災保険、仲介手数料などがかかります。
Q 「建ぺい率」「容積率」とは何ですか？
A
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。
容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合です。
Q 間取り図で表示されている記号の意味は何ですか？
A
よく表示されている記号については以下の通りです。
【L】リビング 【D】ダイニング 【K】キッチン 【S】サービスルーム 【P.S.】パイプスペース 【UB】ユニットバス 【MB】メーターボックス
Q 今住んでいる家のローンがまだ残っているのですが、買い替えは可能でしょうか。
A
買い替えは可能です。
ローンの残債・現在のお住いの査定額に自己資金を合わせるなど、どのような買い替え手段があるのか、不動産の専門家にご相談ください。
Q 駅からの距離・徒歩時間はどのような基準で決めているのですか？
A
一般的に、道路距離80メートル＝1分として換算しています。
Q 1坪の大きさはどのくらいですか？
A
1坪は約3.3㎡に相当します。畳2畳分をイメージしていただけるとわかりやすいでしょう。計算方法としては、㎡×0.3025で坪数を出すことができます。つまり100㎡であれば、100×0.3025＝30.25坪となります。
Q セットバックとは何ですか？
A
建築基準法上、建物を建築する際は敷地が道路に2メートル以上接している必要があります。
敷地が接する道路の幅員が4メートル未満の場合は、原則として「道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させる」必要が生じます。この「敷地を後退させる」ことをセットバックといい、セットバックした線が道路と敷地の境界線ということになります。つまり、セットバックした範囲は道路とみなされます。
Q 同じ物件を複数の不動産会社が紹介しているのはなぜですか？
A
物件の情報は、不動産業者専用のインターネット（不動産流通機構）で管理され、すべての不動産業者が共有しています。そのため、広告掲載の承諾を得た上で、複数の不動産会社が同時に同じ物件を広告しているのです。
Q 頭金なしでも家を購入できますか？
A
諸経費を含めてローンを組めた場合に限り、頭金0円でも購入可能です。
ただし、頭金0円で住宅ローンを組むと必然的に月々の返済額が多くなってしまいます。また、諸経費ローンは金利が高くなってしまうケースもありますので注意が必要です。
Q 「現況」とは何を表していますか？
A
不動産広告には、「現況」という欄が多く見られます。ここに何と記載されているかによって、当該物件がどのような状態にあるかを知ることができます。現在、その物件が内覧できるかどうかの参考にもなります。
よくある現況欄の表記とその意味は以下のとおりです。
- 完成済＝建物が完成状態にあり、内覧が可能です。
- 建築中＝完成イメージがつかみにくいですが、内覧は可能です。
- 更地＝土地売り、建売ともに現地見学が可能です。
- 古家あり＝土地売り、建売ともに現地見学は可能ですが、古家に売主様が居住中の場合があります。
- 空室＝希望の日時に内覧可能です。
- 居住中＝売主様が居住中のため、元付の不動産会社を通して、売主様との間で内覧日時の事前アポイントが必要になります。
- 賃貸中＝借主様が退去する予定の物件と、借主様が退去しない物件に分かれます。前者は通常の売買物件と同じですが、後者は購入後も購入者自身は住むことができないため、オーナーチェンジ物件といいます。
Q 「商談中」物件と「成約済」物件の違いは何ですか？
A
商談中物件とは、「購入申込書＝買付申込書が購入希望者から売主様に届いている状態で契約準備中の物件となります。」一方の成約済物件とは、「売主様に手付金が支払われ、買主様との間で売買契約を締結した」状態の物件です。成約済の物件がホームページ上で再度販売されることは、ローン解約等の場合を除くとごく稀にしかありません。
Q 買付申込書（購入申込書）とは何ですか？
A
購入希望者が物件の購入を決めた際に記入する書類で、売主様に対して購入の意思を明確に伝えるものです。
（日付・住所・氏名・印鑑・購入希望金額・契約予定日・手付金額等を記入）
ただ、あくまで意思表示のための書類なので、売買契約として成立するものではありません。
また、この書面に法的効力はありませんから、買主様の自己都合によるキャンセルの場合にもペナルティ等は発生しません。
Q 売買の仲介手数料は高いように思いますが、金額の根拠はありますか？
A
宅地建物取引業法第４６条及び国土交通省の報酬に関する告示に規定する報酬額表
| ①２００万円以下の部分 | １００分の５.５ |
| ②２００万円を超え、４００万円以内の部分 | １００分の４.４ |
| ③４００万円を超える部分 | １００分の３.３ |
たとえば、売買価格１，０００万円の場合、①～③に１，０００万円を分解して算出します。
①２００万円×５％＝１０万円
②２００万円×４％＝ ８万円
③６００万円×３％＝１８万円
①+②+③＝３６万円+消費税１０％（３.６万円）＝３９.６万円 となります。
まずはじめに、当社で考える仲介とは、売主様、買主様双方が安心して売買できるよう、お取り次ぎさせて頂くことです。
「安心」とは、対象の不動産の様々な問題点をクリアにする事と考えております。仲介の調査項目は、以下の通りです。
１．現地調査（雨漏り、シロアリ、建物の傾斜等）
２．ライフラインの調査（電気、上下水道、排水、ガス配管等）
３．法務局の調査、都市計画の調査、法令上の制限の調査（建築基準法などの制限により建物に制限を受ける場合があります）
４．金融機関の確認（ローン残債、抵当権等の抹消手続きを確認します）
５．物件状況確認書（告知書）の記載のための聞き取りをして、「契約不適合責任」とならならない様、お取り次ぎさせて頂きます。
６．対象となる不動産に接している道路（接道）の調査（私道、公道）・・・私道に接している場合、公道と違い、通行地役権の設定等通行に関する承諾が必要となります。
売主様と事前に協議し、買主様にご迷惑をおかけしない様にいたします。
７．境界の確認
少なくとも、以上の業務を行います。上記に記載していない項目も、お客様の「安心」のために当社は動きます。
その仲介手数料が「高い」と感じられるか、「安い」と感じられるかは、お客様ぞれぞれの価値観だと思っておりますが、当社が目指しているのは、仲介手数料に見合う仕事ではなく、仲介手数料以上の仕事です。
「大万不動産に仲介してもらって良かった」と思って頂ける仕事を目指しております。
一般公開物件
件
会員公開物件
件
| 一般 | 会員 | |
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| 戸建 | ||
| 土地 | ||
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