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大万不動産の賃貸管理

はじめに

当社は、創業以来、賃貸と売買の仲介を専門に業務をさせて頂いてきました。
私、代表の前田は、２０歳の時に大阪市北区に本社がある賃貸専門会社に入社し、賃貸仲介、賃貸管理、賃貸業務の基礎を学び、多くの経験を積んで、２２歳の時に徳島へ帰郷しました。

大阪で経験した事、得た知識を生かし、お客様のお部屋探しのお手伝い、家主様と借主様とのお取り次ぎをさせて頂く中で、地域の中での、当社の存在意義を強く感じています。

賃貸管理事業部では、現在、お悩みをかかえる賃貸オーナー様のご相談を随時受け付けております。
当社の考え方は、賃貸オーナー様の大切な資産を、総合的に管理させて頂き、まずは賃貸オーナー様ご自身にお喜び頂く事を目的としております。賃貸管理がちゃんと出来ていれば、入居者の皆様も、安心してお住まい頂けます。当社がまず始める事は、敷地内の美化でございます。

「入退去時の豆知識」にも記載しておりますが、お部屋探しユーザーが物件を見学する際のチェックポイントについて、まとめております。→お部屋探しのポイント！見学時は、どこを見たらいいの？
長年、お部屋のご紹介をしていると、いろんなデータが蓄積されています。お客様からのご意見を蓄積し、まとめたポイントを記載しております。

弊社はあくまでも賃貸管理会社という立場であるので「脇役」であると考えております。管理会社は、賃貸オーナー様と一緒に、賃貸物件を運営していくパートナーでありますが、主役ではありません。また、ここが重要で、お客様が、物件管理についての評価をしてくださるのなら、それは私達にではなく、紛れもなく、物件をご所有され、運営されている賃貸オーナー様であると考えております。

また、声を大にしてお伝えしたいのは、大切な資産をお預かりしている不動産業者の、管理業務怠慢で、ご入居者の方からのクレームや、資産価値を下げるような事が反復継続されていると、その評価は、不動産会社だけでなく、賃貸オーナー様に対しても向けられるのです。

当社も、賃貸アパート経営をしております。当然、自社で管理している訳ですが、快適にお住まい頂き、その対価としてお家賃を頂く訳ですから、そのサイクルの順番を間違わないようにしております。賃貸管理から、賃貸所有も経験しており、また私自身も過去にアパート経営をしておりましたので、賃貸管理の当事者全てを経験したからこそ、強く想っております。

今少しでも現在の管理会社へご不満がある様でしたら、まずは管理会社へご相談される事をおすすめいたします。親身なってお話を聞き入れ、改善してくださる会社は、今後もお付き合いできるパートナーだと思います。聞く姿勢のない会社や、行動より、言い訳が先行する会社の場合は、管理会社の変更をご検討される事をおすすめいたします。弊社は、賃貸管理獲得のための訪問営業はしておりませんが、賃貸オーナー様のお話にじっくりと耳を傾け、現状がよくなるご提案をさせて頂きます。

1.当社の賃貸管理の考え方

弊社は、賃貸仲介部・賃貸管理部門強化のため、１つ１つのクレーム、トラブルから学び、改善し、弊社オリジナルの自社管理マニュアルを作成し、それに基づき運営しております。オーナー様には安心して賃貸経営をして頂き、入居者の皆様には心地よくお住まい頂けます様、取り組んでおります。言い換えれば、オーナー様と入居者様の間に入り、双方の関係がスムーズにいく事を考え、双方に喜んで頂けるように努めております。それが不動産管理会社の務めであると、弊社は考えます。
また、弊社の賃貸管理の基礎となっている考え方は、前述しましたが、クレームから学び、改善し、質の向上の繋げる事です。その考え方に、より磨きをかけ、更なる向上のため、２０２４年日本賃貸住宅管理協会、全国賃貸管理ビジネス協会、一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会へ加盟致しました。オーナー様の大切な資産を管理させて頂き、資産価値を高める事を前提に、さまざまなご提案をさせて頂くなかで情報量という点においても、幅広く、オーナー様、入居者の皆様にも、喜んで頂けるのと同時に、少なくとも、自社利益を最優先にしていないという事をご理解頂けると思っております。

また弊社では、「共用部分の管理」を徹底しております。「定期巡回パトロール」では、週に１回、スタッフ又は、提携業者様が管理物件（集合住宅）を巡回します。チェック項目を決めて、写真撮影して、社内で共有します。急を要する場合や、費用がかかる処置が必要な場合は、すぐにオーナー様と連絡をとり、指示を仰ぎます。管理巡回報告で済む場合には、家賃送金明細書と一緒に、管理報告書を送付してご報告するようにしております。

中でも、最も多い問題が「ゴミ出しマナー」です。入居者の皆様のほとんどが、マナーを守られています。ゴミ出しのクレームを含め、入居者の皆様から弊社にクレーム連絡をしなくていい様に、共用部分の維持管理に努めております。
　入居される方は、基本的にみなさん「綺麗好き」です。「綺麗」が苦手な方は、いないと考えます。したがって、綺麗な物件、綺麗な共用部分、綺麗なお部屋であれば、入居者は気持ちよくお住まいできます。オーナー様からすれば、「入居率の向上」に繋がることになります。ここで、弊社の管理業務について、ご説明させて頂きます。

＜ソフト面での管理＞

以下、当社が管理会社として行っている主な業務です。

空室管理	定期的に室内換気、レースカーテン設置、臭気・給排水点検現地看板又は、空室の窓に募集ポスターを貼付
募集業務	家賃査定、各種空室対策、提案業務、同業者へ訪問営業、空室一覧・物件資料を持参・メール配信、募集看板無料設置
契約締結	入居申込受付・賃貸保証会社と連携した入居審査・賃貸借契約書作成、賃貸借契約締結
引渡業務	入居前チェックにより修繕ヶ所を再チェック、修繕実施、鍵引渡し
家賃集金	借主様から家賃を回収、必要諸経費を差し引き指定日に送金（当社の場合は毎月10日に送金･･･送金日が土日の場合は、前日営業日に送金）
共益費管理	共用部分の維持管理費（共用電気料金・浄化槽保守管理費・清掃料金、定期清掃等）支払いのため当社が管理運用（オプション）
家賃督促	借主様が賃料等の支払いを遅延した場合の支払い催促、賃貸保証会社と連携した督促業務
更新再契約業務	アパートの場合は、２年契約の合意更新、１戸建て賃貸の場合は定期借家契約（２年）再契約の同意を得られている場合は再契約締結。２年契約なので、２年事に更新事務手数料が５，０００円～１０，０００円（税別）、再契約手数料は１０，０００円（税別）～に設定しております。同業他社では、１年契約１０，０００円、２年契約３０，０００円という料金体系もある中で、比較的低めに設定しております。また、基本的にご来店頂き、更新で続きをさせて頂いておりますので、その際も、「住み心地調査」のためお声かけしさせて頂いております。
住み心地調査	ご入居後１週間を目安にお客様に不具合がないかどうかを聞き取り。また、賃貸借契約・保険の更新、再契約の際のご来店時にも、不具合聞き取りを実施。
クレーム対応	ゴミ出し、騒音、水漏れ等、借主様やご近所からのクレーム対応※ご希望により２４時間管理も対応（コールセンターと提携）
解約手続	借主様にご来店、オンライン、または郵送にて、解約通知書へ署名ご捺印頂き、退去日・退去立会のスケジュールを決定。退去立会時におおまかな精算額を借主様に定時し、所定書面にご署名頂きます。
修繕	状況に応じて当社スタッフが駆けつけます。内容に応じて、修繕業者さまが当社の依頼の元ご対応させて頂いております。
退去立会修繕業務	解約通知受付・・・郵送または、ご来店頂いており、その際も不具合ヶ所や故意過失による損傷ヶ所をヒアリングしております。退去立会・・・必ず、立会での退去立会をさせて頂いております。事前に、解約通知書にて、不具合ヶ所や、損傷ヶ所をヒアリングしておりますので、比較的スムーズに短時間で終了しております。退去清算・・・国土交通省のガイドライン「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参照して生産しております。賃貸借契約書の内容は、基本的に本ガイドラインに沿った精算内容となっておりますが、当社では、賃貸借契約締結の際から、退去時の修繕や、清掃費用の負担義務者について、詳しく記載しております。また、当社では原状回復工事に加え、デザインを加えた手軽にできるリノベーションも同時にご提案しております。

＜ハード面での管理＞

①定期巡回

たとえば、私を含めた当社スタッフは１週間に１回、管理物件の共用部分の巡回を行っております。（物件によっては、外部委託した業者様が巡回）ゴミ出し場チェック、駐輪場・階段廊下、駐車場及び敷地内のチェックを行います。ゴミ等が落ちていた場合は、持ち帰ります。

駐輪場写真

②定期清掃

当社管理物件は、実施頻度をオーナー様と打合せし、共用部分の定期清掃を実施しています。（清掃業者様へ委託）虫が多い季節になれば、週１回、秋から春までの間は隔週での実施がベストです。現在、１棟のみが月２回実施で、その他の集合住宅は毎週実施しております。
共用部分写真（階段下）

③植栽維持管理

剪定や、消毒等の実施をご提案します。当社管理物件で植栽がある物件につきましては、毎年５～６月頃、造園業者様へ依頼し、剪定と消毒を実施してます。この時期、蜂が巣作りを始める時期でもあるので、特に注意が必要です。
剪定前　写真

before

剪定後　写真

After

剪定中　写真

After

④修繕計画・建物維持管理

外壁・屋根・貯水槽の塗装、建物の維持管理に必要なご提案を致します。
外壁コーキング　足場写真

⑤貯水槽（受水槽）清掃

清掃記録をもとに、清掃ご提案。専門業者に委託します。また、貯水槽（受水槽）は、建物外壁同様、経年劣化により損傷します。損傷したところから太陽光が入ると、水にとってあまり良くありません。貯水槽（受水槽）の外壁が黒く変色していたら、要注意です。お心当たりのある方は、現在賃貸管理をお願いしている不動産会社様へお問合せください。

建物内外メンテ・・・建物設備管理、点検から、工事が必要な場合は業者選定、発注、工程管理
各種点検・・・ガス警報器、火災報知器等、消防設備点検（別途費用）

浄化槽・・・浄化槽保守管理業者へ委託。清掃（汲み取り）やブロワーの修理・交換時期等、その都度適切なご提案を致します。

※その他、当社が建物の維持管理上、必要がある場合は、その都度ご提案させて頂きます。

2.賃貸借契約締結

　弊社は、賃貸借契約書の標準書式に、（公社）徳島県宅地建物協会指定の重要事項説明書・賃貸借契約書を使用しております。徳島県宅建協会が制定した「協会ルール」に基づき、退去時費用の精算をさせて頂いております。「協会ルール」とは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿った内容となっております。また、①の引渡業務の中での、入居前室内チェックにより、退去時の行き違い、トラブルがないようにしております。退去時は、オーナー様、借主様共に、ギクシャクしたくありません。そのギクシャクとならない様に、ご契約締結時にしっかりと双方が確認してご入居頂くようにしております。そのためにも、「賃貸借契約書の内容」や「入居前チェック」は、とても重要なのです。